今年317出台后，造成一大批购房人无法购房，常见的现象是“首付比例调整，导致买受人无法履行合同的支付义务”，而此次北京英淇律师事务所为您讲述的是在317后又签订房屋买卖合同，是否还能按照上述理由，退还购房定金，仅供参考！

基本案情

王某与李某（同为化名）是一对小情侣，因为准备步入婚姻的殿堂，所以，想购买一套属于自己的“爱巢”，于是在今年3月10日，通过中介的介绍，看中了一套位置北京海淀的房屋。由于地理位置、房屋户型等十分满意，就与中介、房主协商购买此套房屋，通过一番“艰苦”的谈判后，与中介、卖方签订了“三房协议”，约定总房款500多万，当即缴纳定金80万，余下购房以“商业贷款”的方式支付。

“天有不测风云”，签订合同的第7日，北京出台最新限购政策，因为小王名下存在贷款，所以，首付比例调整为80%。得知这个消息后，小王和小李赶紧与中介和房主沟通，协商事情该如何解决。为了规避相应的政策，中介告知小王、小李，贷款比例提高，主要是因为二套的原因，所以，建议以小李个人的名义重新签订一份房屋买卖合同，且可以采取“情侣贷”的方式，化解这个问题。

于3月28日，小王、小李在中介的安排下，与卖方重新签订了房屋买卖合同，主体变更为小李一人。变更后，小李就积极与银行联系，办理“情侣贷”，在申请过程中，银行告知无法办理“情侣贷”，所以，此次努力又付诸东流。随后，将无法办理贷款的内容又一次告知中介和卖方，卖方此次却始终不认同小王、小李此次的努力，事情到此，协商陷入僵局。小王、小李听了朋友的介绍，找到北京英淇律师事务所寻求帮助。

办案掠影

北京英淇律师事务所专业房产律师团接待了小王、小李，听完对于这个案件陈述后，告知两位，首先，此次买卖行为虽然签订了两份合同，但这两份合同目的性是统一的，提起诉讼时，对方可能以签订合同主体不符（合同主体两人变为一人），而要求法院驳回相应的诉讼请求。

另外，对方极有可能当庭提出反诉，要求承担相应的违约责任，而违约金的计算主要是与小王、小李签订的合同违约金高，还是卖方无法履行他那份买卖合同的违约金高，所以，咱们要做好对方反诉的准备。

经过一个多小时的耐心讲解，小王、小李头上的乌云得到了化解，准备诉讼，积极争取自己的权益。随后，决定聘请北京英淇律师事务所代为处理相关事宜。

为了让小王、小李的诉求得到支持，团队律师积极调取了微信聊天记录、两份房屋买卖合同副本、办理“情侣贷”的银行证明、中介销售人员的证词等证据材料。随后，等待庭审日期的到来。

庭审结果

不出所料，卖方对合同主体适格的问题提出意见，“认为合同不适格，要求法院驳回其诉讼请求。”其次，当庭提出反诉，要求小王、小李承担相应的违约金，共计170多万，且还要承担5000多的微信聊天公证费。

团队律师对合同主体问题进行了反驳，虽然两份合同主体进行了变更，但其双方共同购房的目的并非改变，且支付义务也并未改变（情侣贷），更重要的是为了规避限购政策而重新签订合同，所以，该份合同只是形式的变更，其内容及责任上实际上没有发生变更，所以，主体不适格是不成立的。

随后，团队律师针对违约金诉求也进行了反驳，该违约金是卖方在3月4日购买了一套位于昌平的房屋，无法履行合同的违约金。小王、小李并不知情，170多万并非直接损失，且该数额是由中介作出的评估结果，不具备真实性。至于5000多的公证费，是买方自行取证的行为，不应该由小王、小李承担。

另外，无论及时告知可能无法购买房屋的情况，还是多次跑到银行共同办理“情侣贷”，小王、小李积极地履行告知义务，反而卖方在更改合同时，就应该遇见此次买卖房屋的行为可能无法实现，正确做法应是急于止损，而不是让这种损失继续扩大。

又因政策出台，导致小王、小李无法再多支付280多万的首付，且银行现有规定下，也无法办理贷款，所以，根据合同法司法解释（二）第二十六条的规定，属于情势变更。最后，法院认为小王、小李及时告知卖方可能无法购房情况下，且根据小王、小李积极履行办理贷款行为，认为小王、小李主观无过错，反而卖方应该遇见这种可能性，及时易损而非继续让损失扩大，所以，判定小王、小李不承担违约责任，且要求在7日内，将80万定金退还给小王、小李。

英淇房产律师团提示

回顾本案，政策出台影响购房，早已不是新鲜事，所以，在签订合同、履行合同时，要充分考虑其风险性。此次合同的变更就对小王、小李造成了不小的影响，若该诉讼被法院驳回，那么，可能小王、小李的退房诉讼就无法实现。所以，还是要记住那句话，谋定而后动，才可让您将风险将至最低。
 

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