案例解析:因租客不搬走,房主卖房赔30万违约金！
买卖二手房时，经常碰到所售房屋中存在租客的情况，很多二手房出卖人对此不以为然，但结果却给自己造成了很大的麻烦。在此，北京英淇律师事务所为您解析二手房买卖因租客不走，而导致卖方赔偿几十万违约金的案例，仅供参考！
基本案情
小李在北京市海淀区有一套老房子，周围银行、医院、超市等设施十分齐全，交通也不错，一直用于出租，租户也是老租户，因此和租户签订的合同年限也比较长。这几年，小李攒了一点钱，可以付一套大房子的首付，为了给妻子和孩子一个更好的生活环境，所以，就想把房子卖掉，换一个更加理想的住所，但小李没有做出买房的最终决定，换房的事就一直搁浅下来。
恰巧的是，有一天中介人员给小李打电话，想询问小李是否有房要出售，而小李正好想到要换房的事情，与中介人员沟通了自己的想法后决定卖房，随后，委托给该中介人员卖房，因为该房周边设施比较完善，属于抢手货，所以，很快就有人联系小李看房，随后签订了合同，且缴纳了定金，事情的进展看似一切顺利，没想到最后却是因为租户不走给小李造成巨大的损失。
在签订合同时，小李也担心租户不搬离，该怎么办？中介告知给点违约金即可，没想到的是，因为租户的合同没有到期，所以，租户不愿意搬离。由于买方已经与小李明确了入住时间，因为迟迟无法入住，事情也无法解决，随后，买方起诉了小李，要求按照合同约定赔偿违约金800元/天，至今，小李因此支付的违约金已超过30万。
案例分析
小李出现这种问题，主要是因为买卖不破租赁的情形，根据《合同法》229条的规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即买卖不破租赁，所以，在处理此类问题时，要从两个方面入手，其一，在卖房前，要和租户商量提前解除合同，若同意，则应签订书面声明；其二，若不同意提前解除合同，一定要告知购房人，交房时间为租赁合同到期之后，才能交付房屋。并在房屋买卖合同中对此进行约定。
简而言之，碰到类似的问题时要明确租户的意思，签订相应的声明，一定是书面证据，确保不要发生买卖不破租赁的情形，另外,在房屋买卖过程中，承租人还享受一项非常重要的权利，就是“优先购买权”，即我国 《合同法》第230条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此，一定要卖房前，与承租人沟通是否购买该房屋，若不购买，要签订书面声明，放弃优先购买权，以免因此造成没必要的纠纷。
英淇房产律师团提示
回顾此案，房屋买卖中涉及问题诸多，小李就是因为租客的小问题，导致了支付巨额的金，至今还在按每日800元支付违约金，这是真事的案例，血淋淋的教训，所以，买卖房屋时，一定要咨询专业房产律师，避免出现类似的风险，造成不必要的损失。