2014年3月28日、2015年8月20日、2016年5月23 日，原告苏某（二审被上诉人）分别向被告某房地产有限公司（二审上诉人）支付坐落于北海市一商铺的预收购房款，并于2014年5月28日向税务机关缴纳上述涉案商铺的契税、印花税。2017年4月17日，原、被告双方签订商品房买卖合同,约定被告将上述商铺出售给原告；出卖人（被告）应当在2016年3月30日前向买受人（原告）交付该商品房。双方在合同第十四条第二款约定：该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任；（2 ）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4. 35% （不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。2017年4月17日，原告接收了涉案的商铺。

        2017年11月5日，原告向被告支付涉案商铺的宗地图费、产权登记费及交易手续费。涉案商铺已办理了《中华人民共和国不动产权证书》到原告名下。原告因涉案商铺卫生间及地面返水无法使用而多次要求被告进行维修，被告先后于2016年5月19日、7月16日进行了维修，但商铺返水情况仍未好转，导致商铺至今无法正常使用。2019年10月22日，原告向被告邮寄退房通知书。被告于10月24日收到该通知。

        但由于被告一直未采取措施解除合同，退还房款，因此原告苏某将被告北海某房地产有限公司诉至法院。

        一审法院判决：一、确认原告苏某与被告北海某房地产开发有限公司于2017年4月17日签订的《商品房买卖合同（现售）》于2019年10月24日解除；二、被告北海某房地产开发有限公司返还给原告苏某购房款869678元及支付利息；三、 被告北海某房地产开发有限公司赔偿原告苏某宗地图费350元、产权登记费550元、交易手续费109元、印花税费434. 8元,合计1443. 8元；四、原告苏某应将坐落于北海市某号商铺返还给被告北海某房地产开发有限公司、协助将该商铺的不动产权证办理到被告北海某房地产开发有限公司名下，过户所需要的费用由被告北海某房地产开发有限公司承担。

        二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

1、房屋卫生间返水地面返水问题是否严重房屋质量问题，是否影响合同目的实现？

2、合同是否存在解除的可能？

3、宗地图费、产权登记费、交易手续费、印花税费等

费用是否应当有出卖人赔偿？

 一审法院审理认为：原、被告签订的《商品房买卖合同（现售）》， 系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方应严格依约履行。原告已按约向被告支付了购房款，被告亦应按约向原告交付包括但不限于附属于房屋的必需设施在内的质量合格的房屋。涉案商铺卫生间及地面的返水情况经被告多次进行维修后仍未能解决，已严重影响了该商铺的正常使用，导致原告合同目的无法实现。原告根据合同第十四条第二款的约定通知被告解除合同，被告在收到原告的解除合同通知后未提出任何异议，涉案的《商品房买卖合同（现 售）》自通知到达被告时解除，被告应承担解除合同的违约责任。原告请求确认合同已解除、要求被告返还购房款及支付利息、赔偿原告履行合同过程中交纳的宗地图费350元、产权登记费 550元、交易手续费109元、印花税费434.8元于法有据，本院予以支持。契税26090元是由国家税务机关所收取，原告可于合同解除后向税务机关申请退税。同时，合同解除后，原告应将依据合同取得的涉案房屋返还给被告，包括办理房屋的不动产权证书的转移手续。合同的解除是因被告违约而造成，退回商铺所产生的不动产权证书过户的一切费用均应由被告承担。

二审法院审理认为：涉案商铺从2016年以来即存在返水现象，被上诉人出于对上诉人承诺给予维修好的信任，于2017年4月17日接收了涉案商铺，并办理了不动产权证，但涉案商铺期间经过多次维修，至被上诉人起诉之时一直未予修好，上诉人基于商品房买卖合同应履行交付商铺义务存在瑕疵，导致被上诉人的合同目的一直不能完整实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条"因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担"的规定，案涉房屋的质量问题虽然不属于主体结构等严重质量问题，但由于上诉人的拖延履行修复义务，已经严重影响到被上诉人的正常使用和合理收益，合同目的无法实现，故被上诉人请求解除合同、返还购房款及利息有事实和法律依据，一审法院判决并无不当。

       在被上诉人一审起诉时，涉案商铺仍存在返水现象，虽然上诉人于2020年4月份对涉案商铺卫生间的排水管进行了维修，但从涉案商铺发生返水现象以来，长达几年的时间，上诉人怠于履行义务，违反诚信原则，导致被上诉人利益受损，且二审期间，经对被上诉人进行释明是否同意继续履行合同，被上诉人认为，涉案商铺原来合同约定交房时间为 2015 年3月30日，因商铺返水问题被上诉人一直未收房，后由于上诉人承诺一定将涉案商铺返水问题修好，出于对上诉人的信任，双方于2017年4.月17日重新签订合同，并接收了涉案商铺，但直到二审诉讼，上诉人才不得已对房屋返水等问题进行关注和维修，现也无证据证实是否完全解决问题，故坚决不同意继续履行合同，基于此，被上诉人主张解除合同有事实依据，并合情合理，涉案合同应予以解除。上诉人主张本案不存在合同解除的可能，本院不予支持。

       《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据该司法解释，原告诉请解除合同的法律依据是房屋质量问题严重影响正常使用，而并非是房屋主体质量的问题，换言之，退一步讲，即使该房屋主体质量和地基基础没有问题，原告也可依据该司法解释十三条解除合同，也就是说，房屋是否有主体质量问题和原告的诉讼请求没有因果关系。如果任何质量问题均需要与是否影响房屋的主体结构相联系时，实质上人民法院裁判依据变为司法解释第十二条及《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，而非司法解释第十三条的规定，该种裁判思路显然是不合适的，也不符合对法律的充分解释原则，也不符合立法本意，如果是那样的话，司法解释第十三条也就根本没有出台的必要。

       代理人鲍律师认为，房屋质量问题是否“严重影响正常居住使用”属于法官根据生活常识自由裁量的范围，不需要工程质量检验部门进行鉴定。专业质量鉴定机构所进行的鉴定只能依据现有规范、标准作出不合格、合格或优良的认定并对某些量化指标进行确认。而房屋质量是否“严重影响正常居住使用”的认定没有客观标准，我国目前并没有一套严格的、可供量化的技术标准来为“严重”程度进行量化的划分。即使进行司法鉴定，亦是由鉴定人员根据自身的经验进行判断房屋质量问题是否达到影响正常居住的“严重”程度，是鉴定人员的心证和自由裁量过程。但是如果法官据此作出裁判，则剥夺了法官自由心证和自由裁量的权力，而自由心证和自由裁量权是法律赋予法官的神圣权力而不是赋予鉴定技术人员的权力，法官以他人的生活经验和感知作出的裁判显然是不符合法律规定的，也违背了立法的宗旨和本意。因此是否“严重影响正常居住使用”法官作为审判人员完全可以根据生活常识和经验作出认定。对于房屋质量问题影响正常居住使用的“严重”程度，完全属于法官心证和自由裁量的范畴，法官仅需要根据当事人提交的证据、结合现场探勘房屋，将自身置于公平、平和的角度进行内心的感知后作出最原始的、最符合内心深处想法的结论。

        同时，“正常居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相当的舒适程度与配套设施环境亦是正常居住使用的标准，严重低于此标准亦应认定为严重影响居住使用。因为随着社会的不断发展及生活质量的逐步提高，人们对房屋质量的要求越来越高，房屋质量的内涵越来越丰富，不仅包括安全，还包括交通、医疗、教育、空气质量、周边环境等配套设施、公共设施的尽全尽美，如果买受人付出特别昂贵的购房费用，得到的却是和普通房屋一样条件的消费，那么此房屋的质量就存在严重暇疵，会影响到买受人的正常“居住使用”，买受人为此可以要求解除合同。

       举轻以明重，本案中，原告花费80余万元在海边购买了房屋，却长达数年形成一个臭水池，试问，这样的情况还不算严重影响居住使用吗？虽然被告多次对房屋的修复，但并没有解决房屋存在质量问题的实质，这实质上也是被告消极解决房屋质量问题的一种表现形式，实质上构成了原告权利的进一步侵害。因此，对于本案，应该结合案件的基本事实，全面理解司法解释第十三条的立法本意，将房屋质量问题放置于房屋的整体价值及买受人的购买目的中进行综合的评判。这样，我们就会得到一个公正公平、合法合情合理的伟大判决。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十三条  因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

《中华人民共和国合同法》

第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条  当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十六条  当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第九十七条  合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。