探析商品房交付条件的认定标准
作者：夏广域律师 添加时间：2020-08-27 15:45 浏览：
在商品房买卖合同纠纷中，逾期交楼引起的纠纷是数量最为庞大的案件类型之一。开发商通常采用分批次交楼的方式向业主交楼，当某一批次逾期交楼时，开发商对该批次的所有业主均产生违约。因此，逾期交楼案件通常是群诉案件，涉及业主众多，裁判结果直接影响每个业主的切身利益，关系到开发商的公司运营。
业主对交付条件的认定与开发商不一致，是大量逾期交楼案件产生的原因。因此，认定“涉案房屋是否具备交付条件”是首要的争议焦点。
首先说一个原则：开发商和买受人原则上可以在《商品房买卖合同》中对交付条件进行约定，但约定的交付条件不应低于法律规定的强制性标准。若低于，应以法定条件作为补充；若高于，则可以约定条件为准。
在实务中，一般对约定的交付条件没有太多争议，按照上述原则的逻辑，关键在于厘清房屋交付的“法定条件”究竟是什么？
《城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
根据本条法律规定，房屋经“验收合格”才算是具备法定的交付条件。但笔者查阅全国范围内的大量案例，发现各地法院甚至是同地区不同的法官，对“验收合格”的理解都不尽相同。整理学术界与实务界的观点，大致可分为以下三种：
该理论主张商品房经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收（俗称“五方验收”）合格后，即符合交付条件。
该理论认为商品房的交付除经建筑单位组织的竣工验收合格外，还需符合工程质量监督、规划、消防等有关单位的验收合格，并取得竣工验收备案表（备案证书）。
该理论认为商品房的竣工还应进行单项工程的工程质量、城市规划设计条件的落实情况、物业管理的落实情况等综合验收。
实务中，采用第一、二种观点的法官较多。下面笔者引用三个典型的案例，探讨法院对法定交付条件的认定标准。
案例一：王鹏、王玮与新疆宝能投资有限公司商品房预售合同纠纷案，案号：（2020）新0106民初815号
本案历经了一审、二审、再审三级法院，一审法院于2020年6月30日出具了判决，该判决已生效，法院最终采取了“建筑工程验收合格论”即“五方验收合格论”。
一审乌鲁木齐市头屯河区人民法院认为：建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。出具的《竣工验收备案表》是认定案涉房产经验收合格的有效法定证明文件。
二审乌鲁木齐市中级人民法院认为：竣工验收备案并非法律规定的强制性房屋交付条件。《竣工验收备案表》可以证明商品房已经验收合格，但并不是证明商品房验收合格的唯一证据。开发商是否及时进行备案，属于行政管理范畴，并不影响合同约定的效力。同时，工程竣工验收也不包括消防验收。
再审新疆维吾尔自治区高级人民法院认为：竣工验收由建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理等有关单位进行，而竣工验收备案是工程项目经竣工验收合格后的行政管理行为。作为房屋交付使用必经环节的竣工验收在经五方联合验收合格后，即应认定验收合格并符合法定交付使用条件。
案例二：李永丽与罗定市龙宇置业发展有限公司商品房预售合同纠纷案，案号：（2019）粤民再73号
本案历经了一审、二审、再审三级法院，广东省高级人民法院于2019年12月10日作出终审判决，最终采取了“项目竣工验收合格论”。
一审罗定市人民法院、二审云浮市人民法院认为：经五方验收后，商品房验收合格的，已符合交付使用的标准。双方当事人约定的是“商品房经验收合格”作为涉案房屋的交付条件，而非需经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位综合验收合格作为交付条件。龙宇公司对涉案房屋已于2014年7月25日组织了建设、监理、施工、勘察、设计相关单位进行了验收，《建筑工程竣工验收报告》的结论为合格，涉案房屋已符合合同约定的交付条件，即从2014年7月25日起，涉案房屋的交付条件已成就。因此，李永丽认为涉案房屋应通过消防验收才符合交楼条件，与双方合同约定不符，二审法院不予支持。
再审广东省高级人民法院认为：按照《消防法》（2008年修订）第十一条、第十三条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。对未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。虽案涉4号楼于2013年8月23日经建设、监理、施工、勘察、设计单位共同验收（以下简称五方验收）合格，但至2015年1月21日才通过消防验收，2015年1月23日才取得竣工验收备案。此时，案涉商品房才符合交付条件。二审判决认定案涉商品房经五方验收即已符合交付条件错误。
以上两个案例均体现了高级人民法院的裁判标准，但两个不同的省份，对于房屋法定交付条件的认定显然是截然不同的。江西省高级人民法院于2020年6月9日印发了《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》，第三条规定：开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。可见，江西省高院也是采取“项目竣工验收合格论”的。
案例三：张和义与海南欧博房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案，案号：（2015）民申字第1045号
本案历经一审、二审、再审，最终由最高人民法院裁定驳回了海南欧博房地产开发有限公司的再审申请。
最高人民法院认为：建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此，于本案而言，商品房竣工验收备案表是认定本案商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。
可见，最高人民法院是主张“项目竣工验收合格论”的。
此外，住房和城乡建设部在2014年4月9日印发的《商品房买卖合同示范文本》中的交楼条件为：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。可见，住房和城乡建设部也是偏向于“项目竣工验收合格论”的。
笔者更加赞同“项目竣工验收合格论”。商品房毕竟不像普通的商品，除居住、使用属性外，还包含着一定的社会属性。“五方验收合格”只能说明房屋具备基本的居住条件，但还不能保证购房者可以高枕无忧的享受居住权。笔者认为，开发商交付的住房除了应符合基本的居住要求外，还应当满足消防安全要求、环保要求、规划要求等。因此，明确以取得竣工备案登记表（备案证书）为法定交付条件，可以促使开发商尽快履行自身义务，为后续顺利办理产权证也能打下良好基础，能更好地减少矛盾纠纷，是比较合理的。
