房产律师团用律师函让开发商退还购房款！
作者：夏广域律师 添加时间：2020-04-03 17:51 浏览：
相信很多购房人都碰到购房后，因新政策出台而失去购房资格，向开发商索要购房款后，却往往无法实现的情形，在此，北京英淇律师事务所根据实际案例为您解析，仅供参考！
基本案情
来自河南某地的魏先生是一名工程机械操作手，在北京从事工程机械操作多年，通过辛勤的劳动积蓄了几十万元的存款，便有了置业的念头，苦于北京的商品房价格过高无力购买，便把置业目光投向了北京周边地区。
2017年2月26日魏先生在天津承揽一个机械操作业务，途经天津市武清区时，某个售楼盘广告吸引了魏先生，经多名楼盘销售人员推销下，于当天交纳了2万元购房定金，3月22日交纳了22万元的购房款，开发商向魏先生开据了相应的收据，双方并未签订相关商品房预售合同。
在3月31日，天津市政府发布了《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，该意见规定：“非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。”因此，魏先生已不符合在天津市武清区购房资格。无奈之下，魏先生向销售人员说明情况，并要求开发商退还定金和购房款，却遭到对方拒绝。
经朋友介绍，魏先生来到北京英淇律师事务所寻求帮助，房产律师团队接待了魏先生，并对案件走向作出深入分析，并为魏先生量身设计“三级跳”的维权策略。
办案掠影
团队律师所设计维权第一级跳指的是向开发商发送《律师函》，通过向商品房销售主管部门调查发现，开发商销售给魏先生的楼盘项目未依法取得商品房预售许可证。以此为基点，指导魏先生通过电话录音、微信等手段向销售人员取证，从而确定了销售人员在销售商品房时，涉嫌违法销售、虚假宣传的情形，形成了完整的证据链。
在做足了准备工作后，开始撰写律师函，在律师函中，团队律师明确指出：
一、关于定金问题，依据《合同法》《担保法》的规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、关于违法销售问题，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确了出卖人未取得商品房预售许可证明，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
三、关于限购政策问题，依据法院审判实践，住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人…”。
除此之外，明确合同无法履行并非魏先生个人原因造成，而是政策导致，开发商因违法销售且不退还购房款并无相应的法律依据。最终，团队律师将加盖北京英淇律师事务所公章后的《律师函》，通过邮政EMS特快专递和电子彩信两种当代最快捷、最可靠的方式发送给开发商。
开发商在接到律师函后并未及时联系魏先生，此时，团队律师建议魏先生准备“二级跳”的相关工作，即申请违法查处，并告知魏先生要做好充分的准备，但出乎意料的不就之后，开发商主动联系英淇房产律师团，同意给魏先生退款并赔偿实际损失，仅用了“一级跳”就成功维权，前后用时不到7天时间，可谓是精彩。
北京英淇律师事务所提示
律师函是一种文明、快捷、经济的法律工具，律师常用律师函对某一事实进行法律评价和风险估计，其目的在于以法律尺度和律师的判断，对送达对象晓之以法律事实，动之以利弊得失，让送达对象得出自己的“法律评价”，即“传法达意”，同时也是对证据的固定，对于诉讼人维护自身合法权益具有重要的作用。
回顾本案，若魏先生在购房之前就作好了取证工作，那么，对于退还购房款会更有保障；其次，若发送律师函之后，还无法解决相应的问题，则要根据案件的情况，运用二级跳的维权手段，即申请相关查处；若还无法解决，最后才动用诉讼手段解决问题。“三级跳”的解决模式，在保证为当事人解决问题的前提下，也可能会降低了当事人的“维权成本”。
在此，北京英淇律师事务所提示广大购房人，在购房之前，最好咨询专业房产律师，避免风险，降低损失。
基本案情
来自河南某地的魏先生是一名工程机械操作手，在北京从事工程机械操作多年，通过辛勤的劳动积蓄了几十万元的存款，便有了置业的念头，苦于北京的商品房价格过高无力购买，便把置业目光投向了北京周边地区。
2017年2月26日魏先生在天津承揽一个机械操作业务，途经天津市武清区时，某个售楼盘广告吸引了魏先生，经多名楼盘销售人员推销下，于当天交纳了2万元购房定金，3月22日交纳了22万元的购房款，开发商向魏先生开据了相应的收据，双方并未签订相关商品房预售合同。
在3月31日，天津市政府发布了《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，该意见规定：“非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。”因此，魏先生已不符合在天津市武清区购房资格。无奈之下，魏先生向销售人员说明情况，并要求开发商退还定金和购房款，却遭到对方拒绝。
经朋友介绍，魏先生来到北京英淇律师事务所寻求帮助，房产律师团队接待了魏先生，并对案件走向作出深入分析，并为魏先生量身设计“三级跳”的维权策略。
办案掠影
团队律师所设计维权第一级跳指的是向开发商发送《律师函》，通过向商品房销售主管部门调查发现，开发商销售给魏先生的楼盘项目未依法取得商品房预售许可证。以此为基点，指导魏先生通过电话录音、微信等手段向销售人员取证，从而确定了销售人员在销售商品房时，涉嫌违法销售、虚假宣传的情形，形成了完整的证据链。
在做足了准备工作后，开始撰写律师函，在律师函中，团队律师明确指出：
一、关于定金问题，依据《合同法》《担保法》的规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、关于违法销售问题，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确了出卖人未取得商品房预售许可证明，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
三、关于限购政策问题，依据法院审判实践，住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人…”。
除此之外，明确合同无法履行并非魏先生个人原因造成，而是政策导致，开发商因违法销售且不退还购房款并无相应的法律依据。最终，团队律师将加盖北京英淇律师事务所公章后的《律师函》，通过邮政EMS特快专递和电子彩信两种当代最快捷、最可靠的方式发送给开发商。
开发商在接到律师函后并未及时联系魏先生，此时，团队律师建议魏先生准备“二级跳”的相关工作，即申请违法查处，并告知魏先生要做好充分的准备，但出乎意料的不就之后，开发商主动联系英淇房产律师团，同意给魏先生退款并赔偿实际损失，仅用了“一级跳”就成功维权，前后用时不到7天时间，可谓是精彩。
北京英淇律师事务所提示
律师函是一种文明、快捷、经济的法律工具，律师常用律师函对某一事实进行法律评价和风险估计，其目的在于以法律尺度和律师的判断，对送达对象晓之以法律事实，动之以利弊得失，让送达对象得出自己的“法律评价”，即“传法达意”，同时也是对证据的固定，对于诉讼人维护自身合法权益具有重要的作用。
回顾本案，若魏先生在购房之前就作好了取证工作，那么，对于退还购房款会更有保障；其次，若发送律师函之后，还无法解决相应的问题，则要根据案件的情况，运用二级跳的维权手段，即申请相关查处；若还无法解决，最后才动用诉讼手段解决问题。“三级跳”的解决模式，在保证为当事人解决问题的前提下，也可能会降低了当事人的“维权成本”。
在此，北京英淇律师事务所提示广大购房人，在购房之前，最好咨询专业房产律师，避免风险，降低损失。
为民维权，英淇鼎力
咨询热线：010-86393955