【案情经过】

　　某房产取得于吴某与其前夫梁某婚姻关系存续期间，二人在2009年8月14日经法院调解而离婚，离婚调解书未提及该房屋的处分情况，目前该房屋的产权仍登记在吴某名下。

　　高某于2008年下半年从梁某处购买该房产，梁某向其出具了收取购房款的收条一张。该收条内容为“今收到高某一次性交来购房款人民币柒拾捌万元整”，落款处收款人为梁某，缴款人为高某，落款时间为“2008.9.28”。2009年，吴某得知此事后，要求高某返还房屋，但高某认为其买房时并不知道房屋所有权证登记在吴某名下，买房的事也没有与吴某直接联系，因此不同意腾退。双方僵持不下，中间也经过几次协商，均未果。而在此期间，梁某一直下落不明。直至2011年初，吴某因无法要回房屋，将高某告上法庭，要求腾退房屋，并赔偿其经济损失5800元。

【英淇律师解析】

　　本案的争议焦点有三个，首先关于本案中房产的权属如何认定；其次本案中梁某处分房产的行为是否构成家事代理；第三，高某作为房屋买受人是否构成善意取得。

　　《物权法》第16、17条以及新颁布的《房屋登记办法》第5条第2款规定，不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。物权登记制度的设立就是要使物权具有公开性、可识别性，使第三人可直接从外部知悉物权的存在及其现状，其目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。因此尽管房产实际处于夫妻共有状态，但对外来说，只能以房屋权属证书上的记载为准。

　　第二个焦点中所谓的家事代理是指夫妻任何一方均有权代表婚姻共同体对外为家事行为，该家事代理行为一经做出即视为夫妻双方之共同意思表示，对夫妻双方产生同等的拘束力，任何一方不得以事前未经过其同意而对该代理行为进行否认。婚姻法司法解释（一）第17条第1款对此作出了规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。但是家事代理行为必须在日常家事得到范围之内实施方为有效。这里的“家事”主要是指夫妻双方及其共同的未成年子女日常共同生活所必须的事项。其范围主要包括维持家庭共同生活的费用、抚育子女的费用以及家庭成员所需的医疗费用等。夫妻一方滥用家事代理权或超越超市代理权范围的代理事项，其后果应当由行为人自己承担。一般认为不动产的处分权因价值重大，因此不属于家事代理的范围。

　　关于高某是否构成物权上的善意第三人的问题，根据《物权法》第106条对善意取得的条件的规定：1.受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2以合理的价格转让；3.转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。诉争房屋未实际过户登记到高某名下，所以其不构成善意取得。故吴某有权要求高某腾房。倘若本案中已经办理过户手续，高某符合善意取得的条件，那么吴某则不能要求高某腾房。

【审理结果】

　　法院审理认为，不动产物权的设立、变更应当进行登记，未经登记，不发生物权效力，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益以及处分权利的唯一凭证。诉争房屋是吴某在婚姻存续期间取得，至今仍然登记在吴某名下，因此吴某现在仍为该房屋的合法产权人，其有权利主张排除妨碍，防止他人侵害其所有权。高某仅提交一张梁某收到购房该款的收条作为证据，该收条并非本案中当事人吴某所书，梁某下落不明，也无法确认其真实性。鉴于高某在此实际居住已久，考虑其腾退的实际困难，法院酌情延长其搬迁的时间。最后判决高某在判决生效后90日内将诉争房屋腾空并交与吴某，驳回吴某的其他诉讼请求。

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《中华人民共和国物权法》

　　第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

　　第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

　　第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

　　（二）以合理的价格转让；

　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定

　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）

　　第十七条 婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：

　　（一） 夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
　　（二） 夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

　　建设部《房屋登记办法》

　　第五条  房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。

　　房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。