内容摘要：

楼上漏水、楼下遭殃这种事经常发生在邻里之间。碰到房屋漏水，造成财产损失不说，后续的纠纷解决也是一个大麻烦。究竟是邻家之责还是共有设施破损致害，不少人都搞不清楚。

这不，北京海淀区一小区，楼上楼下两住户就因房屋漏水，闹得不可开交。楼上江先生发现自家房屋卫生间供热管道漏水，漏到了楼下韩女士的家中。韩女士看到自家新装修的房子被水浸泡了，要求楼上赔偿35万。楼上不服，认为这是热力公司的责任，而热力公司否认自己有责任。于是，韩女士将楼上和热力公司一起告上了法庭。

案情描述：

某日早晨，海淀区某小区1号楼202室的住户江先生发现房子卫生间的热水管道出现漏水，已从跃层卫生间大面积渗漏至客厅和卧室，并形成积水。随即，江先生给小区物业打了一个电话反映情况。

物业通知北京某热力公司报修202房屋漏水到了楼下102房屋处，并告知楼下韩女士房屋漏水了。

楼下韩女士赶到自家房屋，看到眼前一幕傻眼了，刚完成重新装修的房子还没入住就到处漏水了，室内装饰装修、设备等多项财产受到损坏，很是气愤，找楼上江先生、物业公司和热力公司理论，并要求楼上赔偿35万。

现场，江先生对相关责任单位和个人说，我这房屋是空置状态，没有做任何的改动，漏水位置我控制不了，即使关闭水阀，也控制不了漏水，而且这水管年久失修没有维护才漏水。现在倒好，莫名奇妙地就要赔偿这么多，35万可不是小数目，这个锅我不背。后来，北京英淇律师事务所律师介入协商谈判，韩女士将索赔款降到30万。江先生还是不认可，认为供热管道漏水之事热力公司也有责任，应该让热力公司赔偿。

热力公司一听，不乐意了，认为这不是自己的责任，管道漏水是锈蚀所致，是楼上业主的责任。

一石激起千层浪，到底是谁的责任？

基于责任不明确，韩女士将热力公司和楼上江先生一起告上了法庭，请求判楼上与热力公司连带赔偿因漏水造成的财产损失。

那么，问题来了——

供热管道漏水部位怎么界定？

漏水之事到底谁赔偿？

楼上是否承担连带责任？

案情分析：

其实，本案争议的焦点是：热水管道破裂的位置位于主管道向202房屋输送热水的分支管道上，且位于分支管道向户内输送热水方向的户内专用控制阀门及计量表之前。楼上主张表前部分应由热力公司负责，热力公司则主张分支管道应由业主负责。责任到底是北京某热力公司承担还是楼上承担呢？

法庭上，业主韩女士、北京某热力公司、楼上江先生都极力为自己辩护，各执一词。

楼下辩称：

在房屋发生漏水时，刚完成重新装修，尚未搬家入住，室内所有家具家电和装修为全新状态。经与物业以及楼上江先生在102室漏水现场共同查看确认，跃层卧室、卫生间和走廊正对202室漏水点，漏水*为严重；地板大量积水、天花板和墙面明显浸泡、客厅多处浸水漏水等，要求楼上和热力公司对房屋漏水损失进行赔偿。

热力公司辩称：

接到物业电话，说报修202房屋漏水到了201房屋处，我们拆除了管道包封进行了维修。支管属于用户自有设施，维修费用应当是用户自行负担，我们收取了维修材料费后进行了维修，当天就修好了。漏水不是公共部分，支管道属于住户自用部分。

根据相关规定，支管是用户自己的管道，漏水的时候我们经过楼上同意并支付费用后进行更换。我们维护共用管线，分支管线是住宅用户自己负责，没有表前表后的问题，出现漏水了应当通知我们报修，维修费用用户自己承担。用户不准封包设施和管线，封包之后导致管道上的问题无法及时到，如果不封包，漏水现象可以早就发现。漏水是管道锈蚀致的，管道锈蚀不是我们的责任，所以我们没有责任，应当由楼上赔偿韩女士。

楼上辩称：

我方不同意承担连带责任，应当按照过错程度承担责任。漏水位置是表前的分管道，热力公司应当承担设备维修养护的责任。热力公司提到全包的情况，我们没有全包，我们图片显示，漏水位置是开放的。我们认为，我方没有过错和责任，这个漏水位置我们控制不了，即使我们关闭水阀，也控制不了漏水。我们房屋是空置状态，没有做任何的改动，水管是年久失修未维护自然老化导致的。

律师说法：

作为被告江先生的代理律师，北京英淇律师事务所宋佳音律师参与了案件庭审。

在案情发生后，宋佳音律师第一时间去事发现场查看案情，展开调查取证工作，比如明确漏水方位，画出相关点位图纸，清晰可懂，并将图纸等相关材料提交法院，而且通过查阅大量案卷资料，理清办案思路后，宋佳音律师代理本案向法院进行辩论。

庭审中，宋佳音律师指出：

供热管道漏水部位系在主管道与水阀、热计量表之间并贴近主管道的位置，属于热力公司的维护管理范围。供热管道漏水系热力公司没有履行定期巡检义务，没有尽到维护管理义务所导致。疏于对管道设施的相应维护，导致该位置漏水给韩女士造成的损失，热力公司应承担全部赔偿责任。

法院观点：

对有争议的证据和事实，法院认定如下：

热力公司主张楼上对于供热管道的装修包封影响了对于管道的观察，存在未能及时发现隐患的过错，楼上江先生对此不予认可，热力公司未能就其主张向法院充分举证。

法院认为，公民的合法财产权利受法律保护。本案中，韩女士房屋内财产因楼上房屋内热水管道年久老化失修发生破裂漏水而损坏，韩女士有权要求过错方承担侵权赔偿责任。庭审中，经双方当事人确认，楼上与热力公司对于漏水原因及韩女士主张的财产损失金额均无异议，但就双方之间的责任界线划分存在较大意见分歧，且经调解无法达成一致意见。

现已查明，楼上与热力公司就热水管道破裂的位置无异议，即位于主管道向202房屋输送热水的分支管道上，且位于分支管道向户内输送热水方向的户内专用控制阀门及计量表之前。楼上主张表前部分应由热力公司负责，热力公司则主张分支管道应由业主负责。

根据物权法规定，建筑物区分所有权人，对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、水电气的主管线等享有共有和共同管理的权利。相关供热管理法规虽定义室内自用采暖设施包括室内支管，但并未就所谓自用的界线作明确划分。故就现楼上江先生与热力公司之间争议，应当结合物权法及建筑物区分所有权司法解释相关内容进行判断，即供热管道破裂位置虽位于支管道之上，却亦同时位于热水进入202房屋以计量表及控制阀门为界之前，该破裂支管道在构造上并未独立于主管道且明确区分，在利用上亦缺乏独立性，无法排他使用，故仍应当界定为共有部分，该部分的维护、管理责任应当由供热单位热力公司负责，楼上江先生不承担维护、管理责任。

另热力公司主张楼上江先生因包封立柱而存在未及时发现隐患的过错，但包封立柱开立有维修、观察口，没有证据证明楼上江先生存在延误维修导致损失扩大的行为。故楼上江先生对该事件不构成侵权，热力公司作为供热单位对供热管道负有维护、管理的义务，对于年久失修并破裂的管道未尽到维护、管理的责任，该公司应当承担赔偿责任。

故韩女士要求热力公司赔偿损失，理由正当，本院予以支持，其要求楼上江先生承担连带赔偿责任，缺乏事实、法律依据，本院对此不予采信。

法院判决：

依据《*高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条第一款、《*高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：

一、于本判决生效后七日内，北京某热力公司赔偿韩女士财产损失98000元；

二、驳回韩女士的其他诉讼请求。 

此案到此划上句号，楼上江先生不承担连带责任，江先生胜诉！

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